Il paradosso di Bruxelles: l’Affordable Housing Act come consapevole rimedio solo parziale
La Commissione europea riconosce che la crisi abitativa nasce da un’offerta insufficiente, ma propone solo regole per limitare affitti brevi e seconde case. E i dati OCSE descrivono un’Italia diversa dai mercati per cui la proposta è stata pensata.
Cosa ammette la stessa Commissione
Nella relazione che accompagna la proposta, la Commissione scrive che l’insufficienza dell’offerta abitativa “resta il fattore strutturale” della crisi, mentre alcuni usi non primari delle abitazioni “possono aggravare” le pressioni in alcuni mercati locali. Il considerando 30 aggiunge che le restrizioni su affitti brevi e seconde case “da sole non possono affrontare le cause strutturali della carenza di alloggi”. Il documento di domande e risposte della Commissione è ancora più diretto: le restrizioni “non possono sostituire” le misure strutturali, “in particolare costruire e ristrutturare di più”.
La Commissione riconosce anche gli svantaggi: le restrizioni possono incidere “sul valore degli immobili, sulle condizioni di finanziamento o sugli investimenti” (considerando 28), possono interferire con il diritto di proprietà tutelato dalla Carta dei diritti fondamentali (considerando 9) e possono colpire indirettamente le microimprese che gestiscono affitti brevi, per le quali non è prevista alcuna esenzione. La stessa Commissione riconosce, dunque, che limitare gli affitti brevi è al più un rimedio parziale, con costi per proprietari, investitori e piccole imprese.
Due strumenti, due forze giuridiche
Il pacchetto del 9 settembre contiene due atti. La proposta di regolamento, che disciplina le restrizioni (dove adottarle, a quali condizioni e per quanto tempo), e una raccomandazione che si occupa invece dell’offerta (piani di accelerazione abitativa, permessi più rapidi, recupero degli edifici vuoti, edilizia sociale). La differenza è di forza giuridica: il regolamento, se approvato, diverrebbe obbligatorio e direttamente applicabile in tutti gli Stati membri, mentre la raccomandazione non è vincolante e usa il linguaggio dell’invito: le autorità “sono incoraggiate” a predisporre piani che “dovrebbero” avere certe caratteristiche. Di conseguenza, lo strumento che la Commissione stessa considera parziale viene spinto verso una cornice giuridica vincolante e dettagliata, mentre quello che considera strutturale resta affidato alla buona volontà delle amministrazioni.
L’asimmetria si ritrova dentro la stessa proposta di regolamento: il considerando 30 afferma che ogni restrizione “dovrebbe” essere accompagnata da misure per aumentare l’offerta, ma nessuno dei requisiti vincolanti degli articoli da 6 a 10 lo richiede. Potrebbe quindi un’autorità limitare gli affitti brevi senza aver adottato alcun piano per costruire o recuperare abitazioni?
Le alternative sull’offerta esistono, e hanno bisogno di investitori
Che non si tratti di astrazioni lo mostra il catalogo della sezione “Flexible Housing” di EXPO REAL 2026. Tra le cause della carenza di alloggi, il documento elenca la crescita della domanda, la scarsità di aree, le condizioni di finanziamento, una regolazione stringente e l’invecchiamento degli edifici. Gli usi turistici non compaiono; l’eccesso di regole sì.
Ad Amburgo, lo “Hamburg Standard” punta a ridurre i costi di costruzione fino a 2.000 euro al metro quadro semplificando standard tecnici e procedure, e un quartiere pilota costruisce a non più di 2.700 euro al metro quadro. In Germania, il “Gebäudetyp E” consente deroghe giuridicamente sicure agli standard tecnici e, in un progetto a Ingolstadt, ha ridotto i costi di circa il 16%. Altri esempi riguardano il recupero dell’esistente: un ex ospedale trasformato in 130 alloggi a Basilea, uffici riconvertiti a Parigi, una sopraelevazione che a Monaco ha aggiunto 45 alloggi a un edificio che ne contava 169. È la stessa direzione indicata dal considerando 31 della proposta.
Il catalogo sottolinea però una condizione: per trasformare gli edifici servono certezza nei procedimenti autorizzativi e “aspettative di rendimento positive”. Diversi progetti si reggono sul capitale privato, e a Londra si propone un fondo per attrarre investitori istituzionali con rendimenti stabili, perché l’aumento dei costi di costruzione e di finanziamento rende molti progetti non sostenibili.
Le politiche di offerta hanno bisogno di capitale privato, e il capitale privato ha bisogno di regole prevedibili. Una cornice che aumenta restrizioni sull’uso degli immobili aumenta l’incertezza proprio per chi dovrebbe finanziare recupero e nuova costruzione.
Cosa manca nell’istruttoria richiesta ai Comuni
Il regolamento chiede un’istruttoria molto analitica: soglie del rapporto prezzo/reddito, andamento decennale, previsioni a tre anni, prova di un effetto negativo significativo, confronto con le alternative. Restano però fuori tre elementi.
Quante case tornerebbero davvero ai residenti. Si deve dimostrare che gli affitti brevi hanno avuto un effetto negativo in passato, non quante abitazioni torneranno alla locazione residenziale. E la conversione non può essere presunta uno a uno.
L’impatto sulle entrate pubbliche. Nessun requisito impone di stimare gli effetti sul gettito locale, a partire dall’imposta di soggiorno.
L’impatto su investimenti e filiera. Il considerando 28 riconosce questi effetti, ma nessun articolo chiede di valutarli.
Il regolamento documenta con precisione il problema, ma non obbliga a confrontare adeguatamente i benefici attesi con i costi economici e fiscali della misura.
L’Italia nei dati OCSE
La proposta nasce per città attrattive sia per il turismo che per le professioni, dove la domanda abitativa supera di molto l’offerta per motivi, come visto, strutturali. In questo contesto, i dati dell’Affordable Housing Database dell’OCSE descrivono un’Italia diversa.
Con circa 600 abitazioni ogni mille abitanti, l’Italia ha il rapporto più alto dell’OCSE: a livello nazionale il problema non è la quantità di case, ma il loro utilizzo. Tra il 2010 e il 2019 i prezzi reali sono scesi di almeno 20 punti indice e tra il 2019 e il 2024 non sono aumentati, mentre in Portogallo sono cresciuti di 46 punti. L’edilizia sociale in affitto vale circa il 2,5% dello stock ed è in calo. Infine, l’Italia è di gran lunga il Paese OCSE che spende di più per riqualificare le abitazioni, circa lo 0,5% del PIL in agevolazioni fiscali. Secondo la nostra lettura, le risorse pubbliche sulla casa non sono mancate, ma sono andate in larga parte a immobili esistenti, non a nuova offerta accessibile.
Le obiezioni più forti
L’Unione ha competenze limitate sulla casa. È vero: Bruxelles non può imporre di costruire. Ma potrebbe subordinare la legittimità delle restrizioni, che già disciplina in dettaglio, all’esistenza di un piano di offerta per garantire proporzionalità.
La proposta non impone né raccomanda restrizioni. Anzi, le sottopone a condizioni più severe di quelle attuali, come abbiamo riconosciuto nella nostra guida. Ma una cornice comune rende anche più difendibili in giudizio le restrizioni che superano i test, e quei test riguardano la prova del problema, non i costi e le alternative.
Cosa potrebbe cambiare nel testo
La proposta deve ancora passare da Parlamento europeo e Consiglio. Tre modifiche riequilibrerebbero il rapporto tra restrizioni e offerta.
Rendere l’offerta una condizione: inserire tra i requisiti di proporzionalità un piano per aumentare l’offerta nell’area interessata.
Stimare le conversioni attese e verificarle in sede di riesame.
Valutare i costi economici e fiscali, dal gettito locale alla filiera dell’ospitalità.
Conclusione
La Commissione ha individuato con chiarezza la causa della crisi abitativa: mancano case accessibili. Ha però proposto come regolamento solo la risposta che la stessa considera parziale. Le esperienze europee mostrano che le leve sull’offerta esistono, ma funzionano solo con regole prevedibili e capitale privato disposto a investire. Per un Paese come l’Italia, con molte abitazioni e una forte filiera turistica, prezzi reali in calo e poca edilizia sociale, il rischio è di intervenire sull’uso delle case esistenti senza aumentarne il numero.
Informazioni verificate dal team compliance Letstay - 18 ottobre 2026
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Federico Lo Bianco - Head of Compliance, Letstay.
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