Terza casa in affitto breve e partita IVA: non tutti possono

La soglia è scesa da quattro unità a due, ma per alcuni proprietari la partita IVA è una questione di incompatibilità.

 

Tre appartamenti. Gli stessi di sempre, gli stessi ospiti, la stessa gestione di tre anni fa. Fino all'anno scorso eri un privato che metteva a reddito il patrimonio di famiglia. Da quest'anno la legge ti considera un imprenditore. Nessuno te l'ha comunicato: lo dà semplicemente per fatto.

E per una fetta consistente di proprietari - avvocati, notai, commercialisti, dipendenti pubblici a tempo pieno - il problema è che non possono aprire partita IVA.

 

In due righe

La soglia sotto la quale la locazione turistica resta un'attività non imprenditoriale è scesa da quattro unità immobiliari a due. Vale a livello nazionale e la Regione Siciliana l'ha recepita, seppur con le dovute differenze. L'obbligo scatta dalla terza casa: prima scattava dalla quinta. Dalla terza in su servono segnalazione di inizio attività, partita IVA, iscrizione al registro delle imprese, contributi, e la cedolare secca non è più applicabile. Non c'è una domanda da presentare né una scelta da fare: superata la soglia, la qualifica scatta da sola.

• Una o due unità: resti fuori. Valgono gli adempimenti ordinari: codici identificativi, comunicazioni, Allegato B.

• Tre o più: la tua posizione va rivista adesso. Non a fine anno, non al prossimo controllo. Il conteggio qualifica l'intero periodo d'imposta.

 

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Cosa è cambiato davvero

Fino a poco fa la soglia era quattro unità. Da quest'anno è due, e il salto è più grande di quanto suggerisca il numero, perché non tocca soltanto quanto paghi: tocca cosa sei. Sotto la soglia hai un reddito fondiario. Sopra, hai un'impresa.

La modifica è passata quasi inosservata perché è arrivata insieme a molte altre novità: nuove scadenze, moduli aggiornati, un contenzioso amministrativo sui decreti attuativi, la nuova comunicazione Allegato B per le locazioni non imprenditoriali. In mezzo a tutto questo, la riga che riscrive la natura giuridica dell'attività è quella che ha fatto meno rumore.

E poi c'è il conteggio, che riserva tre sorprese a quasi tutti.

 

Si conta per anno d'imposta, non per giornate

Un appartamento affittato per un solo giorno pesa esattamente quanto uno affittato da giugno a settembre. La norma guarda quante unità hai censito e destinato alla locazione breve nell'anno, non per quanto tempo.

 

In comproprietà ogni contitolare conta l'immobile intero

Non la propria quota: l'immobile. Chi eredita con i fratelli una casa e la mette in affitto breve si porta in conto un appartamento pieno, anche se possiede il dieci per cento. Se ne aveva già due, ha appena superato la soglia - per un decimo di casa. È uno degli effetti più contestati della nuova regola perché produce risultati sproporzionati, ma nel frattempo la lettera della norma è quella.

 

Passare da un portale o da un'agenzia non cambia niente

La norma lo dice espressamente: il conteggio vale anche per i contratti conclusi tramite intermediari immobiliari o piattaforme telematiche. Non esiste una versione della regola che si applica solo a chi affitta da sé.

 

Cosa significa “diventare impresa”

Segnalazione certificata di inizio attività

In Sicilia le locazioni turistiche non imprenditoriali oggi si avviano con una comunicazione ex Allegato B al SUAP del Comune, non con la SCIA. Quelle imprenditoriali invece la SCIA la richiedono, con la modulistica dedicata, e per chi gestisce senza averla presentata esiste una sanzione specifica.

 

Partita IVA, registro imprese, contributi

L'attività d'impresa comporta l'apertura della partita IVA, l'iscrizione al registro delle imprese, gli obblighi contabili e l'inquadramento previdenziale. Sono costi fissi che esistono anche negli anni in cui gli appartamenti rendono poco.

 

Addio cedolare secca

Sotto soglia il regime resta accessibile: 21% su un immobile e 26% sul secondo, con il locatore che sceglie in dichiarazione su quale applicare l'aliquota più alta. Sopra soglia la cedolare secca non si applica più: i canoni entrano nel reddito d'impresa, con quello che ne consegue in termini di IVA, contabilità e contribuzione.

 

Il capitolo di cui non parla nessuno: chi non può diventare impresa

Qui la novità smette di essere una questione fiscale e diventa una questione di lavoro. Per una parte consistente dei proprietari la strada “apro la partita IVA e vado avanti” semplicemente non esiste. Non perché costi troppo: perché è preclusa.

 

Gli avvocati

Molti credono che gli affitti brevi siano sempre compatibili con l'esercizio della professione forense. Non è così. La differenza non sta nell'immobile: sta nel modo in cui l'attività viene svolta. Amministrare il proprio patrimonio è una cosa; esercitare attività d'impresa commerciale - in nome proprio o per conto altrui - è un'altra, e su quest'ultima l'ordinamento forense pone un divieto netto. Finché la gestione resta amministrazione di beni personali o familiari il problema non si pone. Nel momento in cui la legge presume che l'attività sia imprenditoriale, il terreno cambia.

E chi contava sulla riforma dell'ordinamento forense approvata in via definitiva a fine luglio farebbe bene a rileggerla: allarga diverse compatibilità - cariche di vertice in società di capitali, amministrazione di condominio, attività sportiva - ma conferma proprio quella che qui conta. L'esercizio di attività d'impresa resta incompatibile. Peraltro, si tratta di una legge delega: i decreti attuativi arriveranno entro sei mesi, quindi nell'immediato non cambia nulla.

 

I dipendenti pubblici

Il divieto per l'impiegato pubblico di esercitare commercio e industria è antico e tuttora vigente. Chi lavora a tempo pieno non può svolgere attività commerciale, salvo casi occasionali espressamente autorizzati; solo il part-time entro il cinquanta per cento apre spazi, e comunque previa autorizzazione dell'amministrazione, mai in automatico. I dipendenti pubblici a tempo pieno in Italia sono poco più di tre milioni.

Le conseguenze non sono simboliche: l'incompatibilità non rimossa, dopo la diffida a cessare, porta alla decadenza dall'impiego. E il tema si pone anche a chi entra ora nella pubblica amministrazione: chi viene assunto ed esercita locazione breve oltre la soglia deve dichiararlo e chiudere la partita IVA.

 

Commercialisti, notai e altri iscritti ad albi

Per i commercialisti l'ordinamento professionale prevede l'incompatibilità con l'esercizio di attività d'impresa anche non prevalente né abituale; il Consiglio nazionale ha già chiarito - quando la soglia era ancora quella vecchia - che la locazione breve rileva ai fini dell'incompatibilità esclusivamente quando configura attività d'impresa. È esattamente il punto che la nuova presunzione fa scattare in automatico dalla terza unità. Per i notai la legge notarile è ancora più diretta: l'ufficio è incompatibile con la qualità di commerciante. Discorsi analoghi valgono per magistrati, militari e forze dell'ordine, con regole proprie per ciascuna categoria.

Il punto di partenza però è lo stesso per tutti: superare la soglia, per queste categorie, non produce un costo. Produce un'incompatibilità.

 

Non è un caso di scuola. Le stime parlano di oltre tre milioni di persone per cui l'esercizio di attività commerciale è precluso per legge. Una parte di loro ha tre o quattro case in affitto breve e non ha ancora fatto il conto.

 

La norma è contestata. Le associazioni della proprietà immobiliare la giudicano sbagliata nei presupposti e potenzialmente lesiva, forse in modo incostituzionale, del diritto di proprietà di chi per legge non può esercitare impresa. È una critica seria e ci sono buone probabilità che finisca davanti a un giudice, ma finché la disposizione è in vigore, produce effetti - e scommettere su un'incostituzionalità futura non è una strategia di compliance.

 

Proprietario o gestore: chi viene contato?

È una domanda legittima, perché le due norme non usano la stessa parola. Quella nazionale ragiona su chiunque destina gli appartamenti alla locazione breve e ne percepisce i canoni - il locatore, chiunque esso sia, persona fisica o ente. Quella regionale guarda al gestore: chi l'attività la svolge materialmente e chi effettua il censimento presso il comune, regione e questura.

Sembra una differenza sfruttabile a vantaggio dei privati, ma non lo è. Sono due test distinti su due soggetti distinti, e vanno superati entrambi. Restare sotto una soglia non mette al riparo dall'altra. Il proprietario può essere sotto soglia sul piano amministrativo e sopra soglia su quello fiscale; chi gestisce case altrui può essere sopra sul piano amministrativo senza possedere nulla.

 

Da qui la conseguenza pratica che conta di più, e che quasi nessuno dice:

Delegare la gestione, da sola, non abbassa il tuo conteggio. Se affidi le case a un operatore con un mandato che ti lascia locatore, sei ancora tu a destinare quegli appartamenti alla locazione breve, e per il fisco continui a contarli tutti.

Il quadro cambia quando cambia il contratto: se il property manager loca il tuo immobile con clausola di subaffitto e successivamente si occupa lui di censimenti e locazioni brevi in nome e per conto proprio, il proprietario può rimanere sotto la soglia dei due immobili. Ma è un'operazione delicata che rischia di essere contestata se non strutturata con un team legale e fiscale specializzato.

 

Cosa rischi se continui come se nulla fosse

Chi supera la soglia e continua a operare come prima si espone su due fronti che viaggiano insieme.

Sul piano amministrativo, la legge regionale prevede una sanzione dedicata per chi gestisce una struttura turistico-ricettiva senza aver presentato la SCIA quando era dovuta: da 1.032 a 6.000 euro. Le comunicazioni obbligatorie omesse o incomplete hanno una sanzione propria, da 250 a 2.500 euro. Gli importi raddoppiano in caso di recidiva nel biennio ed è prevista la possibilità di chiusura dell'attività.

Sul piano fiscale il conto è più pesante e meno visibile: cedolare secca applicata quando non spettava, contributi non versati, sanzioni e interessi. Su tre unità e più stagioni diventa rapidamente la voce più cara dell'elenco.

E i controlli si intensificano: codici identificativi regionali e nazionali, comunicazioni ai Comuni, dati trasmessi dalle piattaforme, dichiarazioni dei redditi: sono banche dati che si parlano, e il disallineamento tra quello che risulta da una e quello che risulta da un'altra è esattamente ciò che fa partire una verifica.

 

Le quattro strade

1. Restare sotto soglia

Due unità in affitto breve, le altre riorganizzate - per esempio con contratti registrati di durata superiore ai trenta giorni, che nel conteggio non entrano. È la strada più semplice ma spesso la meno redditizia.

2. Aprire impresa

Scelta legittima e in certi casi conveniente, se i numeri la reggono. Ha costi fissi e obblighi permanenti, ma per chi ha un'incompatibilità professionale non è disponibile.

3. Cambiare l'assetto contrattuale

Non chi tiene le chiavi: chi è il locatore. È la strada che risolve il conteggio alla radice per il proprietario, ed è l'unica che funziona davvero per chi non può esercitare attività d'impresa. Va costruita bene: un contratto scritto male non sposta nulla e aggiunge un problema in più.

 

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FAQ

Possiedo quattro case ma solo due sono in affitto breve: sono impresa?

No. Il conteggio guarda le unità effettivamente destinate alla locazione breve nell'anno d'imposta. Le altre, se locate con contratti registrati di durata superiore ai trenta giorni, non entrano nel conto.

 

Ho ereditato una casa con i miei fratelli e ne ho già due mie. Cosa succede?

Hai superato la soglia. In comproprietà ogni contitolare conta l'immobile intero, non la propria quota: anche una percentuale minima fa scattare il conteggio pieno.

 

Le case di mia moglie contano per la mia soglia?

Dipende da chi risulta locatore e da chi gestisce. Intestazioni e gestione familiare sono il punto più delicato dell'intera disciplina, perché la sostanza dei rapporti pesa quanto la carta. Una verifica documentale prima vale molto più di una difesa dopo.

 

Sono avvocato (o dipendente pubblico, o commercialista). Devo davvero preoccuparmi?

Se le unità in affitto breve sono tre o più, sì - e prima di quanto pensi, perché il tema non è solo fiscale ma di compatibilità con la professione o con il rapporto di lavoro. Il modo in cui l'attività è organizzata pesa quanto il numero di immobili: vanno guardati insieme il numero, le intestazioni, i contratti, chi gestisce e il regime fiscale applicato. È un'analisi che va fatta prima di iniziare, non dopo una contestazione.

 

Se affido tutto a una società di gestione il problema è risolto?

Solo se cambia il contratto, non solamente il gestore. Un mandato che ti lascia locatore non modifica il tuo conteggio ai fini fiscali. Serve un assetto in cui non sia più tu a destinare gli immobili alla locazione breve - ed è un assetto che va costruito, non improvvisato.

 

Il superamento della soglia ha riflessi fiscali?

Sì, e vanno di pari passo con la qualificazione dell'attività. Sopra le due unità la cedolare secca non si applica più, i canoni entrano nel reddito d'impresa e si aggiungono contabilità e contribuzione. Sopra soglia conviene una valutazione unitaria - amministrativa e fiscale insieme, non a compartimenti.

Informazioni verificate dal team compliance Letstay - 20 luglio 2026

Il presente articolo ha finalità esclusivamente divulgativa e informativa. I contenuti non costituiscono parere legale, fiscale o professionale di alcun tipo e non possono in alcun modo ingenerare un legittimo affidamento nel lettore circa la loro applicabilità al caso concreto. La normativa citata può essere soggetta a modifiche successive alla data di pubblicazione. Letstay declina ogni responsabilità per le decisioni assunte sulla base delle informazioni qui riportate. Per una valutazione della propria situazione specifica e per una consulenza personalizzata, è necessario contattare direttamente Letstay.

Federico Lo Bianco - Head of Compliance, Letstay.

Segue ogni giorno gli adempimenti regionali e nazionali per le case in gestione Letstay.